中國一線城市售租比飆升，深圳堪稱樓市中的“創業板”。從房價和租金漲幅的對比看，深圳的房價自08年以來上漲了346%，而租金上漲不到70%；廣州房價上漲193%，而租金上漲僅54%；北京房價漲157%，租金漲43%；上海房價漲145%，而租金漲88%。房價增速遠遠快于租金增速，導致的結果是08年以來中國一線城市售租比巨幅攀升，從30倍左右的水平，一直攀升到接近50倍左右。深圳的售租比從29倍的水平提升到56倍，也就是說在深圳買一棟房子，要居住或者出租接近60年才能回本，而根據住建部2010年的統計，我國建筑的平均壽命僅25-30年。由于租金相比房價更能反映真實的住房需求，從國際經驗看，一線城市售租比大幅攀升說明居民購房存在非理性因素，風險在積聚。

3.3.房屋空置率高，或非單純剛需

我國住房空置率長期遠超其它國家，即使是人口流入多、住房需求旺盛的一線城市空置率依然偏高。根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的權威調查，2013年中國住房空置率高達22.4%，一線城市也達到21.2%，遠遠高于美國（2.5%）、中國香港（4.7%）、歐盟（9.5%）、日本（13.1%）、中國臺灣（17.6%）等國家和地區。而根據2015年騰訊網、騰訊房產研究院與中國房地產報、《騰訊智慧》聯合調查的數據，一線城市住房空置率22%，二線城市24%，三、四線城市26%，依然偏高。

這說明居民購房不僅僅是剛需動機，還可能存在投資甚至投機成分，對房價上漲的預期會吸引沒有或者暫時沒有住房需求的居民也加入購房“大軍”，推升房價在短時間內上漲。

4.未來房價走勢的變數

4.1.風險偏好的變化

先介紹一下本報告的標題——非理性的繁榮。1996年12月5日，時任美聯儲主席的Alan Greenspan在演講中提出一個詞——“非理性的繁榮”（Irrational Exuberance），該詞提出后，當天的日經指數大跌3.2%，恒生指數下跌2.9%，德國股市大跌4%，英國大跌2.2%，第二天早上美股開盤就下跌了2.3%。這樣一個簡單的詞匯何以有如此大的魔力令全球市場如此恐慌？

2013年的諾貝爾經濟學獎得主Robert Shiller在其《非理性的繁榮》一書中做了解釋：非理性的繁榮是基于心理基礎的投機泡沫，資產價格的上漲挑起投資者的熱情，并不斷在投資者中散播、“傳染”；在傳播過程中整個故事會被放大，以證明當前價格的合理性；后續的投資者盡管懷疑資產本身的價值，但出于嫉妒別人的成功或享受做賭徒的快感，也會參與進來。也就是說，在非理性的繁榮中，新進入的投資者多是受到資產價格上漲的吸引，而不再關注資產本身的價值，甚至進入到一種編織各種故事來給自己增加信心的狀態；而其實越是上漲，投資者的內心深處就越脆弱，一旦大的形勢有所變化（例如貨幣收緊等政策變化），投資者的風險偏好程度也會轉變?；仡櫄v史上每一次泡沫的產生和破滅基本都是這樣的一個過程。