中國的一線城市房價是有人口流入等基本面因素的支撐，但美國、日本當年房價大跌之前也是有各種基本面支撐才上漲的，所以關鍵的問題是基本面能否支撐如此高的價格。當前一線城市樓市一片火爆，購房者擠破了頭還買不到房，但與此同時租金上漲速度卻遠遠慢于房價上漲，售租比大幅飆升，而房屋空置率也居高不下。中國一線城市人口流入速度已經(jīng)大幅放緩，而一旦像之前的創(chuàng)業(yè)板一樣，加杠桿成為房價上漲的“故事”，地產(chǎn)市場就危險了。

4.2.政策的選擇：日本VS俄羅斯模式

如果一個國家的房價永遠暴漲，理論上最終可以把全世界買下來，但這顯然是荒謬的。

貨幣超發(fā)導致房價暴漲后有兩種結(jié)果，一種是日本模式。日本80年代末貨幣超發(fā)，經(jīng)濟增速卻在放緩，但由于日本央行的干預，日元還是升值的，導致的結(jié)果是日本房地產(chǎn)資產(chǎn)被嚴重高估。85-90年間，東京土地價格上漲了156%，日元對美元升值90%，也就是說東京土地的美元價值上漲了246%，被嚴重高估，勢必要向市場均衡回歸。而向市場回歸有兩種途徑，一是日元對外貶值，二是緊縮貨幣使資產(chǎn)的本幣價格下降。迫于通脹和貶值壓力，日本央行選擇大幅提高利率、緊縮貨幣供給，保證日元匯率的基本穩(wěn)定，但最終導致股市和樓市泡沫的相繼破滅。

另一種是俄羅斯模式。2008年前，俄羅斯也面臨貨幣超發(fā)的問題，M2和名義GDP增速之間的差距最高達40個百分點。過剩的流動性也導致俄羅斯樓市大漲，2004-2008年俄羅斯平均二手公寓價格上漲了267%，期間盧布對美元匯率升值了14%，資產(chǎn)價格也存在高估的風險。但俄羅斯選擇了讓匯率貶值，08-09年盧布對美元貶值幅度最高達34%，之后盧布對美元又大幅貶值，繼續(xù)釋放風險。俄羅斯房價在經(jīng)歷了暴漲后卻保持了穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象，但是匯率卻是一貶再貶。

日本模式選擇匯率穩(wěn)定甚至升值，緊縮貨幣導致股市和樓市的崩盤，銀行受損，但是貨幣的購買力上升，持有現(xiàn)金可以保值。而俄羅斯模式下，銀行資產(chǎn)無恙，但是貨幣的購買力受損，必須持有抗通脹的實物資產(chǎn)才能保值。中國1月份以來放出天量信貸，房價再度上漲，意味著俄羅斯模式的概率也在上升。

我們希望中國能走出不同于日本和俄羅斯的第三種模式，但未來到底怎么走，還需要拭目以待！