【摘要】我國三四線城市房地產市場缺乏活力，去庫存缺乏動力。雖然三四線城市房地產市場潛力巨大，但供需錯位，僅從供給側著力不能激發有效需求。三四線城市房地產市場動力源自于產業，政策導向需要鼓勵資金、技術、人才流入，形成高端、優質、特色的產業，保障就業、提升服務，從而激活其房地產市場。

【關鍵詞】三四線城市 房地產市場 去庫存 動力機制 【中圖分類號】F293.35 【文獻標識碼】A

改革開放后的中國經濟在經歷三十多年高速增長后，進入從規模擴張向品質提升的轉型發展階段。一路高歌猛進的房地產市場，在現有存量高企、增長動力轉換和收入增速下行的情況下，一方面存在張力小、風險高、壓力大的問題，發展舉步維艱；另一方面仍要擴內需、穩增長、保民生，發展潛力巨大。因而激活地域廣闊而且數量巨大的三四線城市房地產市場，是我國全面建成小康社會的重要支撐和關鍵所在。

中西部地區二線城市和三四線城市分化嚴重

所謂“三四線”城市，并非是一個科學的概念，也沒有政策界定的標準，多源于行政等級、城市規模、發展水平和地緣空間的考慮。行政等級主要表明對資源的占有和配置地位。從規模上看，常住人口低于100萬的中小城市多在三四線城市行列。如果人均收入水平低于全國平均水平，也幾乎不可能躋身于一二線城市行列。從嚴格和廣義上講，沒有納入城市稱謂的“鎮”，人口多達數萬乃至超過10萬，尤其是中西部地區的鎮，也應大致歸入三四線城市，而沒有或不必要再細化五六線甚至七八線城市。

如同當年三線建設的“大三線”、“小三線”一樣，三四線城市也可大致分為中西部地區的“大三四線”城市和以東部地區中小城市為主體的“小三四線”城市。一般說來，東部地區一二線城市的外溢效應，使得“小三四線”城市的經濟發展和房地產市場整體處于較高水平；而中西部地區以省會城市為主體的二線城市對周邊的三四線城市具有虹吸效應，使得這一地區的二線城市和三四線城市分化嚴重。因而，本文討論的重點是地處中西部的 “大三四線”城市，涵蓋行政層級地級及以下、建成區常住人口規模300-100萬人口的II型大城市和100萬以下、經濟發展相對滯后的地級市、縣級市和建制鎮。當然，一些東部地區例如蘇北粵北的“小三四線”城市，也具有“大三四線”城市的許多共性。

中西部“大三四線”城市房地產市場潛力巨大

東部地區城市化水平高、房地產市場已近飽和、經濟拓展的土地空間已近極限，但中西部地區的“大三四線”城市房地產有著巨大的發展潛力。2015年，中國城鎮化水平達到56.1%，東部地區多超過60%，浙江達到65.8%，上海更是接近90%，達到甚至超過一些發達國家的水平。西部地區的四川省2015年城鎮化率可望達到48%左右，比2014年的44.9%提升了大約3個百分點。中西部地區城市人口增加快，房地產需求規模也將不斷擴大。東部地區大量的農業轉移人口源自于中西部地區，這部分人口的相當比例難以在東部地區市民化，他們或回鄉創業、或回鄉就業、或回鄉置業，大量返回中西部地區。中西部地區的河南、四川在外務工人口分別達到1000萬，貴州、安徽分別達到800萬，其中相當部分可能回原籍市民化。房地產的需求源自于穩定的生活需要，而返回中西部的“東歸”人員將成為三四線城市房地產市場的需求源泉。中西部地區有著大量的三四線城市，成為房地產市場的有效載體。全國19883個建制鎮，多數在中西部，是與當地生態環境容量相適應、就近城鎮化的容量巨大的載體。