文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 丁祖昱

上半年一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上升幅度出乎大家意料，從目前情況來(lái)看，多數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)有了比較大漲幅，下半年繼續(xù)保持這種上升態(tài)勢(shì)難度較大，但由于地價(jià)快速上升的支撐，這些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下行空間不大，盤整后緩步上升是未來(lái)趨勢(shì)。

關(guān)于下半年樓市的七大預(yù)言

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2016年上半年可以說(shuō)是近幾年最好的上半年。在接連政策寬松刺激之下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速歷經(jīng)23個(gè)月下滑后，今年一月份開始回升，4月份達(dá)到7.2%的最高點(diǎn)，這樣的結(jié)果也讓中央政府長(zhǎng)舒一口氣。

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的銷售指標(biāo)也十分給力。1-5月份商品房銷售面積同比增長(zhǎng)33.2%，銷售額同比增長(zhǎng)50.7%（統(tǒng)計(jì)局公布），而從CRIC監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，上半年商品住宅年銷售同比增幅達(dá)到34%。銷售回升之下，熱點(diǎn)城市價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)、地價(jià)交替上漲，一二線城市地王井噴。從半年度的銷售排行榜來(lái)看，標(biāo)桿房企也收獲的盆滿缽滿。前十強(qiáng)門檻超過(guò)500億元，第一名萬(wàn)科達(dá)到1900億元，而50強(qiáng)門檻也達(dá)到138億元，和去年同期有了翻天覆地的變化。

圖1

行業(yè)半年考剛剛結(jié)束，今天不妨讓我們對(duì)下半年的市場(chǎng)做一個(gè)全方位的預(yù)測(cè)。

一、政策總體保持平穩(wěn)，仍可期待驚喜

從政策面總基調(diào)來(lái)看，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”兩個(gè)基本點(diǎn)不會(huì)動(dòng)搖，因此政策保持當(dāng)前寬松態(tài)勢(shì)問(wèn)題不大。而所謂驚喜，上半年給出的是首付降低、契稅下調(diào)；下半年，不僅前期政策落實(shí)仍有文章可做，“個(gè)稅抵扣房貸利息”的大招也可以拭目以待。

二、下半年銷售先抑后揚(yáng)，三季度有壓力，四季度有轉(zhuǎn)機(jī)

在經(jīng)歷上半年成交高峰后，6月份部分熱點(diǎn)城市銷售在高位有所下滑。隨著7、8月銷售傳統(tǒng)淡季到來(lái)，以及前期需求過(guò)度透支、房?jī)r(jià)快速上漲導(dǎo)致觀望情緒加大，三季度銷售壓力不小。但過(guò)去兩年市場(chǎng)走勢(shì)基本上都是三季度“抑”，四季度“揚(yáng)”，相信今年也會(huì)重復(fù)歷史，因此，對(duì)四季度還是要有所期待。

三、去庫(kù)存效果逐步顯現(xiàn)，但離總體目標(biāo)任重道遠(yuǎn)

在銷售顯著增長(zhǎng)之下，商品房庫(kù)存持續(xù)走低，去庫(kù)存在各個(gè)城市也都取得了一定效果。從統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)來(lái)看，自3月份以來(lái)待售面積連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下滑。部分熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)“一房難求“，例如合肥、南京庫(kù)存均不足300萬(wàn)平方米，消化周期不足3個(gè)月；而沈陽(yáng)、大連、煙臺(tái)等城市，雖然消化周期均有回落，但庫(kù)存總量仍在高位，未來(lái)去化市場(chǎng)壓力仍在。因此，對(duì)大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存還需積極推進(jìn)。

圖2

四、房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中微升，部分城市可能出現(xiàn)補(bǔ)漲

房?jī)r(jià)是今年大家最關(guān)注的點(diǎn)，而上半年一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上升幅度也出乎大家意料，從目前情況來(lái)看，多數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)有了比較大漲幅，下半年繼續(xù)保持這種上升態(tài)勢(shì)難度較大，但由于地價(jià)快速上升的支撐，這些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下行空間不大，盤整后緩步上升是未來(lái)趨勢(shì)。另外，去年以來(lái)房?jī)r(jià)上升較慢的城市部分城市可能還會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)漲，但幅度有限。

五、土地市場(chǎng)冰火兩重天，熱點(diǎn)城市地價(jià)可能出現(xiàn)波動(dòng)

土地市場(chǎng)仍會(huì)延續(xù)上半年兩極分化狀態(tài)，從土地成交金額就可見一斑，上半年土地成交前十名的城市，其總成交金額占比超過(guò)全國(guó)82個(gè)城市的一半，相信這種狀況還會(huì)延續(xù)下去。但由于地價(jià)上升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)，且此前頻拿地王的央企受到輿論和高層的壓力，進(jìn)一步推高地價(jià)的可能性不大。另外，而地方政府也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)控制地價(jià)的措施，例如增加土地供應(yīng)、出臺(tái)“限價(jià)令”等。

六、房企銷售繼續(xù)攀升，千億企業(yè)將擴(kuò)容至10家

下半年強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面還會(huì)繼續(xù)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大其市場(chǎng)份額。從上半年的銷售情況來(lái)看，第十強(qiáng)已經(jīng)過(guò)了500億元，按照以往經(jīng)驗(yàn)和上下半年供貨情況分析，在沒有大意外的情況下，千億企業(yè)至少達(dá)到10家。而萬(wàn)科今年也很有可能直接跳過(guò)3000億元的門檻，創(chuàng)造4000億元?dú)v史銷售紀(jì)錄。

七、萬(wàn)科事件撲朔迷離，但最終仍會(huì)塵埃落定

其實(shí)最難預(yù)測(cè)的還是萬(wàn)科的結(jié)局，我也猜不出結(jié)果會(huì)怎樣，但我相信一定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)多方妥協(xié)、且都能接受的結(jié)局，兩敗俱傷或者一家獨(dú)贏的狀況很難出現(xiàn)！

(本文作者介紹：華東師范大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)博士生，現(xiàn)任易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁。（微信公眾號(hào)：dzypls）)