【摘要】當前，我國境外房地產投資呈現出快速發展的態勢，同時也暴露出一些風險，如新全球化格局不確定性帶來的政策風險，全球貿易緊縮帶來的市場風險，科技快速發展帶來的技術風險，嚴格外匯管控背景下的金融風險等。要管控境外房地產投資的風險，就需要關注相關政策的變動和市場動態；優化投資組合，規避市場風險；轉變發展理念，創新房地產產品類型和發展模式。
【關鍵詞】房地產 境外投資 風險 管控 【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A
近年來，我國企業和個人境外房地產投資呈現出快速發展態勢。然而，我國房地產業在海外面臨著一系列的問題與挑戰，缺乏相關經驗以及所投資地區經濟、政治、文化、宗教等方面存在的不確定性因素，都會給企業和個人投資帶來巨大的風險。因此，如何預判風險、管控風險，就成為當前我國境外房地產投資的當務之急。
全球化背景下我國境外房地產投資現狀
近年來，我國在保持經濟平穩較快增長的同時，積極推進“一帶一路”建設，境外投資不斷加大，境外房地產投資也迎來了新的發展機遇。下面從投資規模、區域分布以及資產類別三個方面分析我國境外房地產投資現狀。
投資規模。近年來，我國經濟發展的速度有所放緩，為了尋求更高效率的增長，越來越多的中國房地產企業將目光投向全球市場，這提高了我國經濟“走出去”的發展水平，也是我國對外經濟發展的必然結果。據《經濟參考報》報道，2016年中國境外房地產投資總額同比增長接近56%，已經達到了282億美元，中國超越新加坡成為亞洲境外房地產投資最大資本來源國。
區域分布。我國境外房地產投資的分布具有一定的區域性，主要分布在中國香港、歐美發達國家以及“一帶一路”沿線的東南亞國家等。其中，中國香港一直以來都受到了眾多房地產企業的青睞，在我國境外房地產投資總額中占有很大比重；歐美發達國家作為傳統最大的房地產市場也吸引了不少中國資本的進入，這些地區房地產行業的發展也相對較為完善；由于地緣優勢和亞太經濟的發展，以及我國“一帶一路”倡議的實施，使得越來越多的房地產企業投入到“一帶一路”沿線的東南亞國家，這些國家本身經濟發展較快，同時也為我國企業進行房地產投資提供了很多優惠政策。
資產類別。我國境外房地產投資的資產類別主要以商業用地為主，包括土地開發、寫字辦公樓、酒店等。此外，移居、教育型房產也較多，這些房地產的投資具有較好的發展前景和盈利空間。作為主體的商業投資型房地產，在境外具有相對較低的投資和運營成本，以及寬松優惠的政策，投資的收益較大，但同時這樣的房產風險也較大，相關的稅費較高，受到當地一些法律法規的限制。移居、教育型的房產受到政策性因素的影響較大，具有較優的地理位置，主要在一些發達國家，投資者也更多是為了追求更好的教育和生活條件。
新全球化格局下我國境外房地產投資所面臨的風險
新全球化格局不確定性帶來的政策風險。政策風險主要包括對一些國家相關土地、稅收等政策不了解和由于一些國家政策的變動所帶來的巨大投資風險。歐美等發達國家房地產市場發展完善、相關的法律法規也比較公開、透明，但近年來，以美國為首的一些國家，實施一系列反全球化的措施，重新設置貿易壁壘，奉行貿易保護主義的政策。鑒于此，我國必須時刻關注這些國家的政治動態，避免受到國際關系變動等方面的影響。而對于一些發展中國家，如東南亞等國，雖然這些國家為中國的投資提供了較為寬松的政策，但是在國際關系中，這些國家政治導向不明確，容易受大國的影響，一些政策也不穩定，給我國境外房地產投資帶來巨大的風險和挑戰。
全球貿易緊縮帶來的市場風險。全球貿易緊縮對海外投資來說并不是一個利好消息。境外房地產投資面臨的市場風險包括市場競爭風險以及市場供求風險等。而且，對于在境外進行房地產投資的企業來說，要想在激烈的市場競爭中獲勝，就需要企業擁有一定的核心競爭力。此外，國際匯率的變動也會在很大程度上影響到境外房地產投資盈利的水平。境外各個國家市場對外開放的水平不同，市場對于房地產的需求等也不同，如果在境外進行房地產投資的企業不能很好地掌握這些信息，就很難實現有效的投資。
科技快速發展帶來的技術風險。隨著當前國際經濟的復蘇，各項科學技術也在蓬勃的發展，我國房地產在境外投資中，就可能面臨一些技術方面的風險，比如：技術開發、技術保護以及國際技術發展等。如今，國際市場對于房地產投資雖然有一些相關的規定和統一的標準，但由于各個國家具體情況不同，相關的技術標準也就不同，一些國內適應的相關的技術標準，可能就達不到一些發達國家的要求，或者由于宗教、國際關系的影響，一些新的技術會受到境外市場的排擠或者不被認可。
嚴格外匯管控背景下的金融風險。對于境外房地產行業的投資，必然會受到融資、利率等金融市場方面的影響。金融市場的風險一般都是最大的，而房地產的投資金額是比較巨大的，一旦中間某一環節出現問題，將會影響到整個房地產投資的發展。融資渠道是否暢通關系到整個資金鏈的運行，因此，合理選擇金融產品和有效防范金融風險就變得尤為重要。
新全球化格局下如何管控境外房地產投資的風險
關注相關政策的變動和市場動態。境外房地產投資的關鍵就是要順應國際發展的趨勢，充分利用各國的相關有利政策。盡管國際貿易保護主義有所抬頭，但世界主流的趨勢仍然是各國之間尋求合作與發展，所以，境外房地產投資一定要順應我國“一帶一路”倡議和各國提供的寬松、有利的政策。進行境外房地產投資的企業必須同所投資國發展的需求相結合，贏得當地政府的支持，了解并學習當地的政策及法律法規。企業投資的選擇一定要做好前期的調研和分析，謹慎投資，對于當地市場需求和習慣等要有一定的了解，時刻關注市場的動態，做好相應的調整。
優化投資組合，規避市場風險。房地產的投資面臨一系列的風險，而房地產投資時間長，相應的風險也會增大。所以，企業在關注效益的同時，也要關注資產投資面臨的風險，要想實現資金的最佳配置，就必須實現投資組合的優化，將企業境外房地產投資的風險降到最低。要了解當地市場，促使投資的成本下降，盡可能在短時間內實現盈利。另外，在投資中要合理分配長期投資和短期投資，長期投資利潤高，風險也大，短期投資則相反，需要優化長期和短期投資的組合，設計最優的方案。最后，要注重積極和穩健投資的比例以及不同用途和種類的房地產方面的投資。
轉變發展理念，創新房地產產品類型和發展模式。對于從事境外房地產投資的企業來說，最重要的還是要提高自身的核心競爭力。在激烈的國際競爭中，只有不斷創新，引領市場的發展，依靠管理和科技的實力，才能夠在國際市場中占據有利地位。首先，我國境外從事房地產投資的企業在迎合當地消費習慣和傳統習俗的同時，唯有大膽創新，形成自身的技術優勢，才能贏得當地消費者的認可，占領國際市場。其次，房地產企業必須有自己堅守的理念，科學預判未來市場發展趨勢，通過創新贏得發展市場，無論是房地產的產品類型還是企業發展的模式都需要不斷改進和創新。
（作者為中國社會科學院研究生院講師）
【參考文獻】
①彭繼民：《我國海外投資評價指標初探——階段、特征、難點分析》，《科學決策》，2003年第8期。
②張廣蒙：《我國“境外投資”基本政策發展演變》，《國際經濟合作》，2009年第9期。
③習近平：《決勝全面建成小康社會 奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利——在中國共產黨第十九次全國代表大會上的報告》，新華網，2017年10月27日。
責編/溫祖俊 謝帥（見習） 周小梨（見習）
美編/楊玲玲 史航（見習）
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