民法典各分編草案規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續(xù)期——

一錘定音，70年后房屋產權不變

圖為河南省寧陵縣清水河小區(qū)。 呂忠箱攝

房產是很多家庭最為重要的資產，關于房子的事，自然小視不得。此次，民法典各分編草案提請全國人大常委會審議，提出住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。這不僅給購房者吃下了“定心丸”，使其不必擔心土地被收回，更體現了我國對人民財產權的保護——

最近，有一則新聞很是吸引眼球——民法典各分編草案提請全國人大常委會審議。草案規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

眼下，房產是很多家庭最為重要的資產，關于房子的事，自然小視不得。我國住宅用地的期限是70年，那么70年后房子是否仍然屬于我們？這同備受關注的房地產稅有關系嗎？到期后如何續(xù)期，會不會又要交上一大筆錢？

70年期滿自動續(xù)期

要理解這則新聞，先得說說民法典。民法典是民法的基礎，重在保護私權利。民法典與人們生活密切相關，幾乎所有的民事活動比如合同簽訂、公司設立、財產保護、結婚離婚，都能在民法典中找到依據。

據介紹，目前我國正在醞釀的民法典是我國首部民法典。此次提請審議的民法典各分編（草案），將同已經出臺的民法總則合并為一部完整的民法典草案，在2020年提請審議。

值得注意的是，此次審議的物權編草案規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。有關專家表示，房產是居民最重要的資產，這個規(guī)定體現了對居民財產權的保護，其意義不僅在于明確權益，更在于穩(wěn)定長遠預期。

以前，人們買房后可以拿到兩個證書，一個是房產證，一個是土地證。這是因為根據憲法，我國土地所有權歸國家和集體所有。在城市里，土地歸國家所有，在農村，土地是集體所有。也就是說，人們在購房后，可以擁有房屋的所有權和土地的使用權。

房屋所有權是私有財產權的一種，根據我國2007年起施行的物權法，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權，其年限是永久的。

土地使用權和房屋所有權的區(qū)別在于——房屋所有權沒有期限限制，土地使用權則有期限。土地使用權在出讓時根據開發(fā)類型分為不同的使用年限，住宅用地權屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

現在，我國已經推行不動產統(tǒng)一登記制度，房產證和土地證已經合二為一，住宅用地仍有最高70年的使用期限。

“有恒產者有恒心”。此次草案規(guī)定住宅建設用地使用權期滿自動續(xù)期，意味著我們所購房屋70年土地使用權期滿后，可以自動續(xù)期，不必擔心土地被收回，體現了對人們財產權的保護。

穩(wěn)定預期，保障人們財產權，在此之前已顯端倪。2017年3月份，李克強總理在接受十二屆全國人大五次會議中外記者采訪時就曾表示，住房70年產權可續(xù)期，無需申請，無前置條件。

在此之前的2016年11月份，中共中央國務院出臺了《關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》，提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。

原國土資源部部長姜大明接受本報記者采訪時也曾表示，居民購買住房，其財產權會得到法律的有效保障。

為征收房地產稅奠定基礎

土地使用權期滿自動續(xù)期和征收房地產稅之間有關系嗎？對此，專家表示，兩者之間并沒有直接聯(lián)系。

但是，需要注意的一點是，房地產稅被定義為財產稅，征收的前提條件是私有財產，如果住宅的土地使用權是70年，期滿后不能續(xù)期，征收房地產稅就沒有根據。只有房屋和土地都屬于個人財產，從法律的角度來說，才能收取財產稅。

也就是說，住宅建設用地使用權自動續(xù)期在某種程度上為征收房地產稅奠定了基礎。房地產咨詢機構嘉豐瑞德負責人表示，70年產權問題一旦得以解決，影響房地產稅的法理問題就不存在了。與此同時，我國已經賦予規(guī)模較大的城市以立法權，這也為房地產稅的“分城施策，分步推進”奠定了基礎。

另一個值得注意的是，我國統(tǒng)一的不動產登記信息管理平臺已實現全國聯(lián)網，不動產登記體系進入到了全面運行階段。這些都為房地產稅的推出奠定了基礎。

住宅用地期滿后怎么辦

草案規(guī)定，70年期滿后續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。但是，對于續(xù)期多長時間、是否收取費用以及如何收取費用，并未給出具體規(guī)定，這也給期滿后是否要繼續(xù)收取土地使用費打了個問號。為更好理解這個問題，有必要追溯一下我國土地使用權出讓的來源。

我國最早的一個商品住宅小區(qū)東湖新村位于廣州市，是1979年開始動工的。但是，我國住宅市場化大規(guī)模推廣則在上世紀90年代。1998年大規(guī)模房改啟動后，住宅商品化才開始大規(guī)模啟動。因此，目前大多數商品房距離住宅用地70年使用權到期仍有較長時間。

1990年5月份，國務院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始實施城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓制度。當時，在不超過住宅用地使用權最多70年的前提下，按20年至70年分檔，并交納相應的土地出讓金額。

正是由于這個原因，2016年溫州曾出現一批只有20年使用權的住宅用地到期，對于這批住宅期滿后的處置問題，原國土資源部給出的處置意見可作參考。這項處置意見給出了“兩不一正常”的方案，就是“不需要提出續(xù)期申請”“不收取費用”“正常辦理交易和登記手續(xù)”。

自然資源部副部長王廣華表示，對于少數住宅建設用地使用權到期問題如何處理，原國土資源部出臺了過渡性措施，即業(yè)主不需要提出續(xù)期申請，不需要繳費，可正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

在溫州這個個例中，采用的是無償續(xù)期模式，此次民法典草案規(guī)定住宅建設用地使用權期滿自動續(xù)期。對此，有關人士表示，住宅用地70年使用權到期后很可能以溫州為先例，不收取費用，保障公民財產權。

民法典草案規(guī)定住宅建設用地使用權期滿自動續(xù)期也涉及一些修法問題，根據黨中央批準的有關工作安排，該項工作由國務院有關部門研究，提出方案后，國務院提出法律修改議案，修改城市房地產管理法或者物權法。目前，國務院有關部門尚未正式提出方案和修法議案。物權編草案根據現行物權法第一百四十九條、城市房地產管理法第二十二條規(guī)定，對此先作出一個原則性規(guī)定，即：續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。國務院正式提出修改有關法律的議案后，再進一步作好銜接。

有專家表示，目前也有可能與房地產稅結合，通過繳納房地產稅的方式，實現住宅用地使用權70年期滿后續(xù)期的銜接安排。